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四大利好 就是楼市“兴奋剂”

2013-11-28 07:18:29 华西都市报

十八届三中全会召开后,国家领导人颁布了政府公报,为国家未来发展指明了总体方向。高力国际认为,此次公报中的四个要点会对房地产行业产生直接影响。


制图 司婉靖


       
         

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华西都市报:十八届三中全会召开后,国家领导人颁布了政府公报,为国家未来发展指明了总体方向。高力国际认为,此次公报中的四个要点会对房地产行业产生直接影响;另有三个要点涉及商业及企业的整体发展方向,因此亦对房地产行业构成间接影响。

  报预示着全面的政策改革,这种改革将促使中国房地产业向着更高效、更市场化的方向发展,对物权的保护亦将得到加强。之前用以刺激经济快速发展的政策已不再适用于当前日益成熟、以服务为导向经济的发展需要。因此,高力国际认为,如果政府在公报中所列要点能够顺利实施,个人、企业和地方政府的决策将从短期方针政策转向长期战略决策,从而引领房地产业的持续健康发展。
四个方面将对楼市产生直接影响
  A、建立全国统一的市场:正如近期所见,政府拨出更多的土地用于保障房建设,这意味着从供应层面对房地产行业进行调控。其他措施包括限制竞拍土地最高成交价,或在成交价达到最高上限时要求配建公共服务设施,如教育设施、医院等。近几年,政府已经发现管制市场需求对抑制房价增长作用有限。此外,“统一市场”意在建立一个长效机制,为地方政府决定其各自的房产调控政策提供更多余地。除出让土地外,地方政府还可以通过其他融资渠道获得财政收入,如发行债券或征收房产税等。上海和重庆从2011年起试行了房产税新政,税率按成交价的0.5%到1.2%征收。此外,还有六个城市亦将有望实施类似的房产税政策;
  B、让农民享有与城市居民同等福利:这将带来两大直接影响:农民需要获得出售其土地的权利——如果他们想要进入城市,则必须能够将其资产变现,并获得正式的居留资格(而非当前的外来务工人员身份);同时,此举将进一步提高城镇化率(中国现有城镇化率约为53%),为各类房地产物业创造更多需求。此外,农民物业资产的货币化亦将增加农民的购买力,从而直接推动零售物业市场的发展(相比之下,美国与欧洲的城镇化率均已接近80%;
  C、加强对物权的保护:这将减少政府对于房地产市场的干预,从而大大提高市场效率;
  D、加快自由贸易区建设:通过划定指定区域来孵化金融创新,这将对写字楼市场影响最大。然而,相关规划至今语焉不详。表面上,该政策关乎利率市场化和人民币自由兑换等放宽金融管制的举措,而并非房地产行业;然而,自由贸易区的设立将进一步促进新兴商务区及金融中心的建设。
三大要点对各类物业将构成间接影响
  E、市场在资源配置中起决定性作用:减少商业交易成本,提高效率和生产率,整个房地产行业将因此而受惠。
  F、增强政府公信力:对于商业及企业来说,不确定性将会减少,从而能在房地产业内形成战略远景。企业通常基于正常市场条件对销售和供应量趋势进行预测,但不确定性的增加会导致预测误差加大。
  G、完善金融市场体系,扩大金融业对内对外开放:允许民间资本发起设立中小型银行并且健全多层次资本市场体系,其中包括股票发行注册制改革以及进一步发展债券市场等。这些措施有望为房地产发展商或投资者们拓宽融资渠道。
《决定》强调政府职能转向市场化推进
  日前公布的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也引发广泛关注。在房地产领域内,不再提房地产调控,而是开始涉及更深层次的问题,如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革,这是市场化手段,是长效机制的体现。
  吉信行分析师指出:《决定》从市场化、土地改革、城镇化、财税改革、金融改革这五个关键词入手,表明政府将不再大力使用行政手段来调节房地产市场,而是以市场化手段来调节稳定市场。1、“一刀切”的调控措施逐渐退出,转而以地方差异化调整来使得整个市场回归常态。2、三中全会《决定》允许集体土地与国有土地同等入市,农村土地流转将不再局限,短期内对房地产市场影响甚微,长远来看,城市房产价格或受冲击。3、土地改革试点开启将为城镇化建设奠定基础,户籍改革推进农业转移人口市民化势必成为城镇化建设的要点。城乡一体化意味着城市资源的流向更平衡,楼市郊县化会更加明显,成都市轨道交通快速发展及天府新区建设等,也正符合一样的发展思路。4、虽然三中全会《决定》中并没有出现“房地产调控”的相关字眼,但“加快房地产税立法并适时推进改革”这一决议引发热议。《决定》中明确提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”,为落实决定,国务院决定不动产登记职责,建立不动产统一登记制度,由此一来或将有助于扫除部分房产税征收障碍。房产税扩围却是必然趋势,在地方差异化调控的背景下,房产税试点征收或将选取住房信息系统较为完善的区域,主要针对增量开始征收。整体来看,房产税对市场影响力有限。5、《决定》允许民间资本依法发起设立中小银行等金融机构,房地产企业融资渠道将拓宽。
  华西都市报记者李晖

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