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最赚钱的十大房产商

2013-11-28 07:18:31 华西都市报

  未来十年  房企纷纷重回一二线城市,拿地成本提高,以及政策调控面临不确定性提高的情况下,高杠杆、高周转模式将成为房企加快销售、降低风险的普遍做法,这带来了财务成本的上升。而下一个十年,谁能成为最具赢利能力的房企,这和房企的战略定位、产品策略、资源整合能力...

  

未来十年
  房企纷纷重回一二线城市,拿地成本提高,以及政策调控面临不确定性提高的情况下,高杠杆、高周转模式将成为房企加快销售、降低风险的普遍做法,这带来了财务成本的上升。而下一个十年,谁能成为最具赢利能力的房企,这和房企的战略定位、产品策略、资源整合能力息息相关。本期,本报将梳理在成都市场最具赢利能力,以及未来具备赢利企业的房企供读者参考。万科
  最近几年,万科一直在尝试把房地产业标准化,无论是零部件的标准化和产品的标准化都将让万科发展更为迅速,也将降低其开发成本。其实,早在2005年作为中国地产“一哥”的万科就提出了“住宅工业化”这一新鲜的词汇。住宅工业化即运用现代工业手段和现代工业组织,对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合,达到建筑的标准化。
  实际上住宅的工业化生产在发达国家已经实行多年,并被证明是有效提高质量效率,降低能耗的建房方式。不过对于刚刚兴起的中国房地产而言,开发商仍然在使用传统的住宅建造方式。而在精装修的标准化上,万科的领先地位更是无人能及,下一个十年万科的这些优势将在规模化下逐渐体现,赢利能力十分可怕。蓝光地产
  定位于“民生地产”的蓝光地产虽然产品具有很强的性价比,但是在产品设计和资源整合上下足功夫的蓝光赢利能力仍不容小窥。
  在蓝光内部人士看来,首先蓝光相比其他企业的优势就是“快”,仅“快”这个字就可以产生大量的利润。别人拿地到做项目要一年、两年,蓝光只需要三、四个月,其中节约的资金、人力成本,以及回笼资金的速度都不容小窥,蓝光模式已经把“高周转”做到了极致。
  而蓝光能做到如此的速度,和蓝光20余年来在地产行业积累的经验有关,产品已经标准化。此外,蓝光的资源整合和销售能力也十分出众,蓝光产品往往能切中市场要害,开盘热销也让“高周转”模式能更好顺利进行。也就是说别个一个亿一年可能只能周转一次,而蓝光可以周转两次,在蓝光这里一个亿就变成了两个亿。保利
  在成都市场领先多年,如今已经布局省内多个二线城市的保利,无疑将是未来十年最能赚钱的房企。对于保利来说,良好的销售业绩将是其赢利能力的最大保障。2013年,保利率先成为成都区域销售金额突破100亿元大关的房企,这一业绩放在全国所有城市也将名列前茅。在业内人士看来,由于保利旗下的楼盘众多,经营额较大,即使利润较低也能保证获取较多利润。其次,保利在几年前就已经开始积极布局省内二级城市,随着中心城市竞争的激烈,更多的开发商将进军二级市场,保利无疑已经提前占据先机。万华地产
  十年造就了一个让人仰望的标杆项目——麓山国际社区,下一个十年万华还将给人们呈现更加震撼的稀世珍宝——麓湖。无论是已经呈现的,还是已经规划的,麓湖都堪称绝世精品。因此,万华的赢利是建立在产品驱动型,并非是简单的销售驱动型。而万华团队也实实在在花费了四年时间研究麓湖,麓湖的亮相确实让所有的高端玩家“趋之若鹜”。有这么多的高端客户的口碑传播,有如此多的高端买家的力挺,下一个十年“麓湖”想要不挣钱恐怕都很难。万达
  作为商业地产龙头老大的万达,在回报持续性、延续性、现金流三好的商业物业支撑下,下一个十年的赢利能力越发强劲。
  在现金流方面,万达城市综合体的住宅项目是销售重点,100%销售,其次是写字楼,按照不同项目的资金情况和写字楼的投资回报期决定出售的比例,这两块销售会占到整体项目前期投资的1/3左右。据万达内部人士称,一般说来万达建筑综合体的出售比例在六成左右,持有的经营性物业在三成到四成,万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业。当然,持有物业将成为万达未来赢利的最大筹码。华润置地
  一位成都开发商负责人表示,华润的赢利能力的保证就在于,华润出品的产品一定能比周边的竞品卖得更贵,并且还有更多人愿意买单。从华润翡翠城开始,华润开启的不仅是成都的大盘时代,更开启了城市精品住宅的时代。华润翡翠城2003年销售之初,周边并无竞品可以比较,不过其每平米房价比周边二手房要贵500元左右。2005年华润二十四城,直接比周边楼盘高出近1000元/平米,而2006年的华润凤凰城也在价格上一直领先大源板块。而如今的华润幸福里更是重新定义了川师板块的居住价值,其价格也成为区域标杆。华润之所以能掌握定价权,在于其产品的过硬品质,而华润对城市发展的眼光同样独到,如今最繁华的东湖板块、万年场板块、大源板块都有华润征战多年的身影。中海地产
  中海2012年上市公司年报显示,中海因净利润率达到29.3%,超过万科、保利、招商地产等房企成为最赚钱的地产商之一。中海的城市精品住宅已经是其标志,在成都市场,中海在过去数年一直引领城市高端住宅发展潮流。从中海名城开启的豪宅启蒙教育,到如今的中海城南一号,中海每一次都能率先洞察城市的发展趋势。中海名城不仅开启了高端豪宅的启幕教育,更是确定了桐梓林富人区的江湖地位,数十年无人可动摇。如今的城南一号正在上演曾经的故事,城南CBD核心区,城南一号成为城市新一代富人的聚集地,中海的洞察力和精品主义让其利润普遍高于其他开发商。华侨城
  在房价上涨,地价也不断攀升的今年,华侨城模式的优势就在于其拥有大量地价相对低廉的土地。在众多证券公司对华侨城的解读中,认为其最大优势就在于能在并非城市核心地段的区域,通过欢乐谷主题公园的吸引力,让区域成为城市热点板块。显然,成都华侨城也在延续这一发展路径。在城西三环交大立交与金牛立交,以及成彭立交之间,本来并非城市核心地段,随着华侨城欢乐谷的多年苦心经营,区域的价值已经今非昔比。而华侨城也凭此不断推出其住宅产品,拉升产品价值。九龙仓
  这家始建于1886年的企业,已经不止一百年了,如果你仔细研究九龙仓成都所有项目的分布,你会发现有两个特点:首先是坚持城市核心地段,无论是早期的时代豪庭、时代尊邸,以及后来的时代8号、雍锦汇都是在一环以及东大街的核心地段。如今的国际金融中心更是创造了当年的地王价格,位置也是好得无以复加,是百年春熙路最为核心的地段。
  其次,九龙仓的项目如时代小镇、时代上城、时代奥特莱斯,即使距离市区较远,也是地铁物业,目前在建的地铁3号线将经过这三个项目,而东大街的几个项目已经可以享受地铁2号线的便利。因此,九龙仓布局的不仅是几个楼盘,更是城市未来的发展格局,而九龙仓对此也颇为自信,因为九龙仓的房源价格从来都是最为坚挺的,因为他们自信自己物业未来的升值潜力。明宇集团
  从某种程度上来看,明宇的经营模式和万达有相似之处。明宇酒店同样以自持为主,而现金流方面明宇则是通过销售相关的住宅以及酒店配套的写字楼等物业维持现金流的平衡。明宇的战略是通过写字楼等物业的销售来赚取一个自持的酒店。更为难能可贵的是明宇一直以来坚持自有酒店品牌的建设,这在国内企业中较为少见,在省内房企中更是独一无二。在业内人士看来,首先明宇自持酒店部分在未来将带来更多的现金流和利润;其次自建品牌需要一个漫长的过程,随着明宇酒店品牌的成熟,酒店的业绩会获得稳步攀升,明宇的持续赢利能力未来将充分体现。
  华西都市报记者邹宇

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