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限购令会逐步退出市场

2013-11-28 07:18:32 华西都市报

上海易居房地产研究院发展研究所副所长,中央电台财经评论员,楼市短周期理论创立者,地产专栏作家。


       
         


人物简介
  上海易居房地产研究院发展研究所副所长,中央电台财经评论员,楼市短周期理论创立者,地产专栏作家。为购房者分析市场走势,为企业筹划发展战略,为政府建言政策之道。以著文、演讲、培训等多种途径传播对市场、政策、行业发展的独特见解。完善由市场决定价格的机制华西都市报:三中全会释放的信号对楼市走势有何影响?
  杨红旭:关于三中全会涉及未来房地产走势方面有以下几个重要方面:
  其一,“市场化”影响深远。公报多次提出促进市场化,表示市场将在资源配置中起决定性作用。以前的表述多是“基础性”作用,这次升级成“决定性”作用,可见对于市场机制的重视程度。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制。
  其二,“金融市场体系”还需完善。三中全会提出多渠道推动股权融资,发展并规范债券市场,提高直接融资比重。公报还提到了“建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制。”总体而言,金融市场体系逐步完善对房地产行业而言都是利好的。
  其三,三中全会公报只字未提房地产。之前很多人对于三中全会在房地产方面的内容,根本就没提到“房地产”、“房价”、“房产税”,甚至也没提“住房保障”。我们相信没有政策就是最好的政策,地产板块有望迎来价值重估。“一刀切”调控越来越少
  华西都市报:限购、限价等调控政策会放开吗?
  杨红旭:对于房地产业而言,出公报只是第一步,出文件是第二步,其后还可能有第三步:建立长效机制。所以说,短期内政策很难有也不会有实质性的变化,仍会是老政策的延续和视市场变化的逐步退出,而新机制的建立需比较漫长的过程。
  所谓的“长效机制”讨论与热议已久,从各地方市场调控现象看,有的地方过热,有的地方过冷,限购令肯定会逐步退出市场,但是在当前房价上涨过快的一些地方,限购令还会持续一段时间。而近几个月的消息是,相关部委正在审核方案,未来几个月很可能会出台文件。
  因为房地产市场的地域性很强,全国“一刀切”的宏观调控以后会越来越少,地方性的政策会发挥更大作用。包括现在限购、限价等调控已经推出两年了还没退出,因为房价没有控制住,一旦有了长效机制短期政策就会逐步退出。土地来源将大幅增加华西都市报:土地市场将会发生什么变化?
  杨红旭:全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”,很多人为此欢呼雀跃,其实不必过于激动。早在2008年的十七届三中会,文件中就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。事实是,五年过去,除零星试点外,基本仍在原地踏步。这次少了“逐步”二字,但仍不宜过于乐观。土地改革的难点,就在于破除以前必须经过征地环节,才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割,关乎地方土地财政及农民权益,阻力重重。
  当前,各地方过分依赖房地产市场创造税收以及卖地利润,要想把地方政府对土地的依赖分离开来,有两个办法,一个是深化财税体制改革,让地方政府在地税收入中得到更大占比,逐渐不再依靠卖地赚钱补贴财政。如果推行了同地同权,集体土地正常入市交易,无疑是对土地财政的有效遏制。
  另外,公报中提到赋予农民更多地财产权,而农民手中最大的财产就是土地和宅基地,暗含着集体土地向着同地同权发展,可以像国有土地一样可以抵押贷款,未来开发商就有两类选择。这也意味着未来将大幅增加土地来源,出现竞争。房价泡沫不严重华西都市报:三中全会后房价该往哪走?
  杨红旭:在此之前,从政府层面上针对房地产调控更多注重于“目标管理”,许多城市都提出了年度房价的控制计划,但目标相对模糊,比如“基本稳定”、“保持稳定”等,所以本届三中全会开出的药方还有:调控回归市场化,完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。
  外界一致认为,在房价普遍呈现上涨态势,房地产市场形势不稳之时,三中全会提出的“明确市场对资源配置起决定性作用”,将成为房地产市场调控的新思路。而这一纲领性决定的提出,对楼市的健康发展将起到促进作用。
  如果你是中低收入者、住房困难者,可以等待保障房;如果是中高收入者,尽可按自己需要,决定是否购房。当前全国房价并非严重泡沫,不会破灭,但需要注意短周期的小幅波动。
  华西都市报记者丁楠李欣忆
  全 国“一刀切”的宏观调控以后会越来越少。限购、限价等调控还没退出,因为房价没有控制住,一旦有了长效机制短期政策就会逐步退出了。——杨红旭

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