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成都最热土拍:最高移交租赁比例达41%!

2017-09-07 16:56:14   来源: 华西都市报
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这场万众瞩目的土拍,如期到来,终于爆发。今日下午,主城区集中供应的517亩土地,包囊三圣乡、中和、武侯新城、建设路、光华等多个热门板块的6宗优质地块,站在了镁光灯下迎接着各方壕客的竞价。

据封面新闻记者了解,现场有保利、万科、中海、中南、金辉、金地、金科、招商、华润、龙湖、人居、首创、合景泰富、中房、高投、金茂、碧桂园、绿城、旭辉、新希望、中铁建、港中旅、平安、东原、德商、雅居乐等共计42家开发商,且大部分开发商都报名了多块土地的拍卖

封面新闻记者梳理了此场土拍的重要看点,如下:

①继最高限价熔断、熔断后摇号、竞商业自持后,拍卖规则升级至“熔断4.0”,即“住宅竞自持”,6宗地最低均需无偿移交或自持20%租赁住房;前5宗地竞无偿移交租赁住房,阶梯为1%;第6宗竞自持租赁住房,阶梯为5%。

6宗地共计517亩,大面积地块有2宗,分别为2号簇锦地块157亩和4号青羊地块141亩。本次最高起拍单价为5号中和场地 9500 元/㎡,平均起拍单价8077元/㎡;最高起拍总价2号簇锦地16.7647亿,起拍总价达57.1365亿。

此次拍卖虽然对土地都做了严格的要求,都有较高的移交或自持租赁比,但6宗地全部以过万地价成交,成交总额达88余亿元;三圣乡片区地价首次破万,以10767元/㎡成交;最高无偿移交达到41%!最高自持比为50%,为6号二环成华18亩袖珍地块。

④昨日以万元地价壕夺中和场及大丰地块的德商和北京金隅今日在现场也均大显身手,纷纷再摘得1块地,德商以11.3亿竞得三圣乡土地,北京金隅首入城南以15.62亿竞得中和91亩地。看来,两家以后要当邻居了。

业内人士指出,虽然此次土拍楼面单价均在12000元/㎡左右,但加上20%面积的无偿移交成本平均地价也接近18000元/㎡。


(本次拍卖的6块地基本信息)


(网传此次报名的开发商和拟参拍的楼盘)


1号宗地

宗地位置:锦江区三圣乡曾家坡5、6组地块
净用地面积:62.97(亩)
净用地面积:41982(平米)
土地用途分类:纯住宅
土地用途:住宅用地
使用年限:70年
计算容积率:2.5
可开发体量:10.4955(万㎡)
起拍单价:911.21(万元/亩)
起拍总价:57378.9(万元)
起始楼面地价:5467(元/㎡)

成交总价:11.3(亿元)

成交楼面价:10767(元/㎡)

溢价率:96.95%

无偿移交租赁住房比:32%

竞得人:德商


(1号宗地实景)

尽管三圣乡这块地“单体建筑预制装配率”从“不低于20%”提升到了“不低于30%”,但丝毫不影响开发商们的热情。多轮竞价之后该块地冲破万元,最后在10767元/平米熔断,溢价率96.95%,转入竞无偿移交租赁住房面积,竞至32%被德商摘得,而德商在昨日土拍中才壕掷了6.8亿拿下与宗地5相邻的中和30亩商业用地(兼容不超过50%的住宅)。

宗地紧靠成龙大道和银杏大道,距离最近的地铁站为2号线洪河站,约1.5公里。目前,三圣乡片区住宅氛围已十分浓厚。宗地附近有早期的成熟小区卓锦城、四海逸家、锦江城市花园等,也有华熙528艺术村、蓝润锦江花园、龙湖天璞、绿岛筑等新项目,而这些新项目中几乎均规划了较大体量的商业面积,这让三圣乡片区一直被诟病的商业配套得到了缓解。不过目前来看,在供应的商业体主要还是以社区底商为主。

宗地西面正好为成都七中育才学校(银杏校区),宗地附近还有三圣小学、成都树德中学外国语校区、驸马小学、成都行政学院,教育资源较优质。四川大学华西第二医院锦江院区恰在宗地对面,三圣乡政府据宗地也仅有400米,未来生活便利。此外,作为东部之肺的三圣乡,优美的环境及成熟的生活配套优势,使其一直屹立在成都房产传统热门板块之一的位置上不倒。目前片区房均价约15000元/㎡。


2号宗地

宗地位置:武侯区簇桥街道办事处七里村2、3、5、8、9组
净用地面积:157.17(亩)
净用地面积:104780.22(平米)
土地用途分类:住宅兼容商业
土地用途:住宅用地、商服用地
商业占比上限:5.73 %
使用年限:住宅用地70年商业用地40年
计算容积率:2
可开发体量:20.9559(万㎡)
起拍单价:1066.66(万元/亩)
起拍总价:167647.2(万元)
起始楼面地价:8000(元/㎡)
保证金:33600(万元)

成交总价:26.4(亿元)

成交楼面价:12600(元/㎡)

溢价率:57.5%

无偿移交租赁住房比:20%

竞得人:金茂&中粮


(2号宗地实景)

该宗地是本次拍卖中唯一一宗可兼容商业的地块,在竞拍中未达到熔断线,最后被金茂&中粮联合体一同竞得,成交单价12600元/平米,成交总价26.4亿,溢价率57.5%,移交比例为20%。

该地块位于武侯新城,是本次出让面积与起拍总价最高的地块。片区近两年供应较少,稀缺价值高,地价居高不下,该宗地附近就正是4月6日土拍大战中金茂以楼面价17160元/㎡、溢价90.67%摘得的162亩地。

实际上,宗地处在拆迁棚户及新兴城区的交界处,周边形象面貌较差;但目前已有龙湖、中铁建等多家品牌开发商入驻,未来区域价值将得到较大提升。当前,附近住宅以小高层改善型为主,包括中铁建·西派城、阳光城檀府、新希望景悦南庭等,精装均价在17500-18000元/㎡。而本次出让宗地也是2.0的低容积率地块,估计未来产业也将延续片区小高层的打造。

不过整体来看,宗地所在区域交通、商业、医教配套已相对成熟。宗地临城市交通主干道,且可换乘3条地铁,十分便利;商业方面上风港时代广场、迪美世贸购物广场等已在运营,此外还有在建的首信·红星国际广场及万达广场;宗地周围医教资源也是一大亮点,石室嘉兴外国语学校、川大附小江安河分校、龙江路小学、成都市第23幼儿园、武侯区第三人民医院及第五人民医院均在附近,生活较便利。


3号宗地

宗地位置:武侯区簇锦街办铁佛村9组
净用地面积:46.11(亩)
净用地面积:30738.07(平米)
净用地面积说明:住宅用地
土地用途分类:纯住宅
土地用途:住宅用地70年
计算容积率:2
可开发体量:6.1476(万㎡)
起拍单价:1133.26(万元/亩)
起拍总价:52254.6(万元)
起始楼面地价:8500(元/㎡)

成交总价:7.8(亿元)

成交楼面价:12000(元/㎡)

溢价率:41%

无偿移交租赁住房比:20%

竞得人:保利


(3号宗地实景)

该宗地在竞拍中也未达到熔断线,最后被保利竞得,成交单价12000元/平米,成交总价7.8亿,溢价率41%,移交比例为20%。

该宗地与宗地2同属武侯新城,直线距离不远但该宗地附近环境明显更加干净和宜居。宗地正对铁佛寺,距离簇锦公园很近,且宗地内部有河流经过,目前宗地已打围,内部较为平整。

宗地北段聚集了大量住宅项目,包括保利花园、中铁·骑士公馆、中筑·西府兰庭、首信·首御等,均价在16000-19000元/㎡。附近商业体也很多,晚上6点的片区社区底商人来人往,另外附近还有武侯万达广场、双楠尚品广场、万裕金楠广场等大型商业体。

宗地西侧及北侧临主干道,最近的地铁站是武青南站,可换成3号线和9号线,目前均在建。


4号宗地

宗地位置:青羊区苏坡街办培风社区3、4组,中坝社区3、8组
净用地面积:141.53(亩)
净用地面积:94351.61(平米)
土地用途分类:纯住宅
土地用途:住宅用地
使用年限:住宅用地70年
计算容积率:2
可开发体量:18.870322(万㎡)
起拍单价:1066.67(万元/亩)
起拍总价:150962.58(万元)
起始楼面地价:8000(元/㎡)

成交总价:23.78(亿元)

成交楼面价:12600(元/㎡)

溢价率:58%

无偿移交租赁住房比:37%

竞得人:中房


(4号宗地周边)

多轮竞拍后地价达到熔断线12600元/平米,转为续竞配建无偿移交租赁住房,最后竞至37%,被中房竞得。

该宗地属于光华板块,是今年青羊区出让的最大面积及最高起拍价地块,也是今年该行政区首次非商业地块。去年3月,朗诗以12000元/㎡刷新区域地价,是目前太行瑞宏朗诗金沙城项目所在地。

地块位于光华大道南面,临近西三环,且有地铁9号线(培风站)经过,距离4号线(中坝站)也仅有1.2公里,出行便利。

宗地附近有绿地新里城、光华壹号、朗诗金沙城等,均价在15000-17000元/㎡,以高层为主,无别墅。而本次供应地块为2.0低容积率141大面积土地,未来很有可能打造成小高层+别墅的组合。商业方面,附近有青羊万达、西环广场、鹏瑞利青羊广场,配套成熟。

宗地周围学区优势明显,附近有重点中小学成都市树德中学、成都实小西区分校、成都市泡桐树小学、成都实小附属幼儿园、成都市第五幼儿园培风分园。此外,宗地距离成都市妇女儿童中心医院也较近。


5号宗地

宗地位置:高新区中和街道观东社区一组、应龙社区七组、新华社区五组
净用地面积:91.54(亩)
净用地面积:61025.41(平米)
土地用途分类:纯住宅
土地用途:住宅用地
使用年限:住宅70年
计算容积率:2
可开发体量:12.205082(万㎡)
起拍单价:1266.67(万元/亩)
起拍总价:115948.28(万元)
起始楼面地价:9500(元/㎡)
保证金:30000(万元)
容积率:2

成交总价:15.62(亿元)

成交楼面价:12800(元/㎡)

溢价率:33%

无偿移交租赁住房比:41%

竞得人:北京金隅

(5号宗地实景)

多轮竞拍后地价熔断在了12800元/㎡,转入续竞配建无偿移交租赁住房,116号和56号一直在厮杀,最后被拿下昨日大丰地块的北京金隅竞得。

这块位居中和-新川新城,配备横纵轴线交汇口加地铁(6号线观东站)的中和地块成为本次最贵起拍价地块。昨日,与该宗地直线距离不过1.5公里的30亩中和地块8000元/㎡起拍,被德商以11200元/㎡、溢价40%竞得。

宗地附近相对成熟的小区仅有龙腾苑和新怡花园两个安置小区。商品房方面,除已建好的中德英伦联邦和蓝光金悦派外,其他楼盘多处于在建施工状态。包括融创·香璟台、中铁城锦南汇、北大资源颐和翡翠府等等,均是以高层为主,建筑密度较高,新盘房价集中在15000元/㎡-19000元/㎡之间。

相比于随处可见的住宅体,该片区商业配套明显不足,目前仅有部分社区底商在供应。不过,片区内首个大型商业综合体华润时光里现已开放其商业体样板间,而昨日拍卖的30亩地也为商业地块(兼容不超过50%的住宅),未来面市后商业配套将得到改善。

该片区有高新区新华学校、高新区知行小学和社区幼儿园,以及老城区的中和小学、中和中学,另还有规划在建的新川中学、新川二中、成都实验外国语学校、成都七中、成都九中等学校,教育资源是一大优势。

宗地距离新怡公园比较近,离新建的中和街道文体服务中心和卫生服务中心也不远,未来生活相对方便。整体来看,片区内还有新规划的新川创意产业园和新川之心公园,发展潜力巨大。


6号宗地

宗地位置:成华区二环路东一段30号
净用地面积:18.12(亩)
净用地面积:12077.53(平米)
土地用途分类:纯住宅
土地用途:住宅用地
使用年限:住宅用地70年
计算容积率:2.5
可开发体量:3.0193(万㎡)
起拍单价:1499.96(万元/亩)
起拍总价:27173.7(万元)
起始楼面地价:9000(元/㎡)

成交总价:1.6(亿元)

成交楼面价:13800(元/㎡)

溢价率:50%

自持租赁住房比:50%

竞得人:成都业瑞房地产开发有限公司


(6号宗地实景)

成熟的周围配套让这块面积仅18亩的袖珍地起拍楼面价成为近三年来成华区起拍楼面价最高者。西南财经大学经济学院副教授刘璐曾对该地块市场均值做过估计,评估价为3793.8万元/亩,折合楼面价22763元/㎡,溢价率152.92%。“6号地块应该是我这些年来在成都测评过的楼面地价最高的一宗地,而且这还只是基础评估价。上一次有2万左右楼面价的评估价的地块,是在红牌楼的一宗仅约10亩的地。”刘璐讲道。

该宗地属于建设路片区,居于老城区位置,紧靠二环路和建设北路,距离沙河仅200米,周围商业、医教、生活丰富。电子科大沙河校区距离宗地只有200米,此外宗地附近还有华西中学电子科技大学附中、成华实验小学、成都六八幼儿园等。

宗地附近多为成熟老旧小区,包括天伦花园、香木园、蜀东小区东区、圣地名居等,二手房均价在1.2-1.4万元/㎡;次新房项目如首创爱这城、龙湖三千城等均价从1.5-2.4万/㎡不等;新盘较少,首创天禧68(均价18000元/㎡)和万科金域蓝岸(15000元/㎡)是附近为数较少的新盘。宗地周围商业也已十分成熟,有龙湖天街三千集、万科华茂广场、蓝光coco时代、SM广场等,商业配套毋庸置疑。

封面新闻记者 毛茂沙


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