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成都楼市半年报丨面积和金额 保万龙包揽成都楼市前三

2017-07-28 11:47:18   来源: 华西都市报
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限购、限售、限贷……半年已过,在成都楼市“限”字当头下,限购政策成效初显:成都楼市开始量价回落。成都楼市量价齐跌已经从一句空谈变成不争的事实,但我们更应该看到,上半年,保利、万科、恒大、龙湖等企业都取得了半年历史最好成绩。保利、万科、龙湖包揽了成交面积和成交金额的双重指标前三甲。

政策之变:

调控升级  “熔断”“限购”轮番出台

3月17日,成都市公共资源交易服务中心公布了“4·6”土拍的详细出让方案,首次规定,超过熔断价格,将通过抽签方式竞拍土地这也是成都于2016年底引入熔断机制机制后,首次引入抽签方式,以避免超越熔断价后“流拍”。

3月23日,成都再出房地产调控新政,首次将二手住房纳入限购范围。同时,限购区域也扩大至主城和近郊区域。

4月12日,成都再出新政,规定在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。同时,拥有一套住房且相应限购贷款未结清的居民家庭购买新房时的最低首付款提高到40%——70%不等,且贷款最长年限不超过25年。

4月21日,成都出台政策,商业、办公类建设项目严禁擅自改变为居住性质,即不允许“商改住”。这也就意味着不能再打酒店公寓商务公寓类的广告;不能通气,水电按商用价格收取;LOFT等商业类公寓产品或将绝迹……

住宅成交数量

阶段性上涨  整体成交明显下滑  

1、整体:产生峰值 同比下滑近一成

中指数据显示,住宅方面,上半年前四个月成交量一路上涨,4月峰值为75.1万方,在3、4月连续凉席调控升级后,5、6月成交量明显下滑,但整体而言,上半年成都商品住宅共计成交1106.1万方,同比下滑9%。

2、环域:主城下滑 近郊成交微幅上涨

就环域而言,主城区住宅成交共计339.6万方,同比下降27.6%。相对应的是,因供应相对充足,价格相对适中,上半年近郊成交量达到766.5万方,微幅上涨2.7%。中指数据分析认为,主城销量的走弱,是要是受需求受限、土地供应不足、预售收紧及价格持续大幅上涨影响较大。

3、区域:武侯垫底  龙泉成交量冠全城

就区域来看,受制于严厉的限购政策,高新区、天府新区的成交量明显萎缩,龙泉驿成交量冠绝全城。其中,武侯区以32万方的成交量垫底;青羊区以37.8万方位列倒数第二;天府新区以44.7万方的成绩名列倒数第三,环比下滑近60%;高新区以56.4万方排名倒数第五位,环比下滑近75%。成华区以102.5万方位列主城区成交量之首。近郊区域,新都区成交125.3万方,环比增长124%;郫都区成交136.7万方,环比增长138.8%;温江区成交141.2万方,环比微幅下跌0.01%;双流区成交142.6万方,环比小幅下跌0.09%;龙泉驿区以176.4万方的成交量独占全城鳌头,环比增长近125%。

4、面积:小户收窄  大面积改善型扩大

中指数据显示,从面积段来看,上半年90平米以下的小户型成交占比逐步收窄,90平米以上产品成交占比显著扩大。其中,50平米以下的占比0.8%。环比小幅下挫0.5%;50—70平米占比6.8%,环比下滑2.2%;70—90平米占比34.8%,下滑5.6%;90—110平米占比32.2%,环比上升3.9%;110-130平米占比13.9%,小幅上升2.2%;此外,250—300平米、300—400平米等超大户型成交环比均增长了一倍。中指数据认为,造成这一现象的主要原因是在二胎政策及限购阴影双重紧逼下的市场需求的提前和显性爆发。

5、价格:低价低走  高价高开增长明显

中指数据显示,单价5000元/㎡以下占比11.6%,环比下滑9.6%;单价5000—6000元/㎡占比16.6%,环比下降11.3%;单价6000—9000元/㎡占比36%,环比增加16.1%;单价9000—10000元/㎡占比7.9%,环比微涨1.1%;单价10000—12000元/㎡占比9%,环比微幅上扬1.7%;单价12000—14000元/㎡占比7.5%,环比增长了2.2倍;单价14000—16000元/㎡占比4.4%,环比增长了3.1倍;单价16000—18000元/㎡占比3.1%,环比上涨了3.4倍;单价18000—20000元/㎡占比1.8%,环比增长了一倍;单价20000元/㎡以上的占比2.1%,环比增长了5.25倍。

住宅成交价格

调控连续升级  房价涨幅逐步回落

中指数据显示,2017年1月,住宅成交价格在调控后连续三个月下降,均价最低为8445元/㎡。初春2月,随着万物复苏的步伐,成都楼市的成交价格也开始持续上涨,其中,2—4月涨幅在3.4%—5.2%之间。4月连续两次升级调控政策后,5、6月成交价格涨幅明显回落至1.3%—2.5%之间。

其中,主城区成交价格波动较为明显,上半年成交均价在13000元/㎡—14500元/㎡之间波动,截止6月底,收于13727元/㎡。而近郊价格则呈现出了明显的上涨弧线,截止6月底,均价从年初的6867元/㎡一路上扬,收于8053元/㎡。

从区域来看,主城区方面,锦江区以16679元/㎡的均价领跑全城;高新区以15878元/㎡的均价屈居亚军;武侯成交均价14775元/㎡、青羊成交均价14679元/㎡;金牛成交均价12139元/㎡;成华成交均价11901元/㎡;天府新区以11717的均价垫底。近郊方面,双流以8591元/㎡的均价遥遥领先;新都以均价6695元/㎡位列第二;龙泉以6677元/㎡的价格名列第三;其余为郫都区6648元/㎡,温江区6642元/㎡。

项目成交排行榜

1、成交金额:18.4亿  中海右岸一举夺魁

尽管调控紧逼,但刚刚过去的上半年,仍然有很多企业以不俗的业绩完美地演绎了弯道超车。 中指数据显示,在成交金额方面,中海右岸以18.4亿元的成绩牢牢地占据着2017上半年成都楼市的榜首;万科第五城以15.5亿元的成绩位居第二;成都鲁能城以13.8亿元名列第三;西派城以13.4亿元屈居第四;龙湖三千庭以13.1亿元排名第五;作为龙湖旗下的TOP系顶级高端产品,位居西二环黄金地段的龙湖紫宸上半年斩获10.5亿元,排名第9。

在成交均价方面,环球汇天誉以22115元/㎡夺魁,紫宸以19218元/㎡屈居亚军。值得一提的是,作为今年的楼市爆款,紫宸沿袭了天然的高端路线,甫一上市就获得了全城的追捧,背靠龙湖这一超级地产IP,表现出了非常突出的溢价能力。

2、成交面积:18万㎡  万科第五城位列榜首      

在成交面积方面,万科第五城凭借18万㎡的成绩一骑绝尘,一举夺冠;中海右岸以15.6万㎡名列榜眼;龙湖三千庭以13.1万㎡摘得探花;国色天香以12.4万㎡名列第四;成都铂悦山以12万㎡位居第五。以后依次为绿地悦蓉公馆10.5万㎡、华润公园九里10.4万㎡、成都鲁能城9.9万㎡、千禧河畔国际社区9.8万㎡、万科理想城9.7万㎡。

E、企业成交排行榜

比拼双杀   保万龙包揽楼市TOP10前三

调控当头,但根本就阻挡不了楼市王者君临天下。作为衡量半年业绩的重要指标,成交金额和成交面积两大桂冠被保利一举摘得,榜样被万科囊获,龙湖屈居探花。

1、成交金额:保利60.2亿元摘冠

中指数据显示,在群雄角逐的楼市上半程,保利地产以60.2亿元的成绩斩获2017上半年成都企业成交金额排行榜榜首;万科以55.4亿元的成绩位居第二;龙湖以53.9亿元位列第三;蓝光以53.2亿元屈居第四,以后依次为:华润38.5亿、恒大38.3亿、中海31.3亿、融创29.6亿、电建29.4亿、中铁建28.8亿。

2、成交面积:保利69.4万㎡ 称王

中指数据显示,在上半年楼市成交面积方面,保利以69.4万㎡领先全城;万科以53.7万㎡排名第二;龙湖以40万㎡位列第三,恒大以37.8万㎡屈居第四,以后依次为:蓝光37.7万㎡、华润31.3万㎡、融创25.9万㎡、中海23.9万㎡、绿地23.7万㎡、万达22.9万㎡。

F、土地市场

1、土地供应:显著减少  成交地块多位于郊区

中指数据显示,今年上半年,成都全市共计推出两类用地274万㎡,同比减少53.7%。其中,住宅用地累积推出127万㎡,同比减少69.6%,商办用地累积推出147万㎡,同比减少15.4%。

在成交方面,上半年共成交两类用地216.9万㎡,同比锐减50.7%。其中,住宅用地累积成交110.7万㎡,共计21宗地,8宗位于主城,剩余13宗位于郊区,同比减少63.2%;商业用地累积成交106.3万㎡,同比减少23.3%。

2、成交价格:住宅用地创新高  商业用地走势平稳

今年上半年,成都住宅用地成交楼面均价为8484元/㎡,交去年同期上涨了218.8%,商业用地成交楼面均价为1394元/㎡,较去年同期上涨了62.2%。从溢价率来看,近三年住宅用地溢价率持续上涨,今年上半年溢价率达74.4%,商业用地溢价率相对较小,今年上半年为36.2%。

从住宅用地成交楼面价来看,东原以楼面价17200元/㎡摘得武侯区红牌楼摘得太平村地块位列TOP10排行榜榜首;金茂以楼面价17160元/㎡取得武侯区七里村铁佛村地块名列第二;融信以楼面价16900元/㎡获得金牛区百寿路地块居于第三。在TOP10排行榜前十,就有九宗地楼面价破万,其中,中南占据三席,中海占据两席。

G、下半年展望

价稳量跌  “面粉”之争仍将激烈

在年中盘点的时刻,我们需要铭记过往的点滴,更应怀揣对楼市未来的美好憧憬与无限遐想。

中指数据分析认为,土地市场方面,根据6月下旬成都市公布的住宅用地中期规划,2017年—2021年,成都年均城镇住宅用地供应量将达786公顷,对此,我们不难期待的是,今年下半年供地节奏或将加快。但在不少开发商缺货的情况下,对“面粉”的竞争将激烈如昔。

不仅如此,受调控影响,购房需求被强行抑制,下半年楼市成交量从环比和同比两个维度来看,都将进入下行通道。此外,去年和今年上半年住宅用地明显减少,后期商品住宅可供货源不足,这也从另一个角度加速了成交量的减少。在价格方面,政府对房价严格管控,开发商涨价的预期和空间被限制,加之投资热度降低,市场回归自住需求,预计下半年价格将在目前的基础上趋稳运行。

西南财大副教授刘璐认为,当前楼市处于政策的持续收紧期,调控力度不断加大,市场本身虽然有所降温,但一定时间内还会延续之前的热度,这是一种惯性。所以目前仍处于楼市胶着期,或者说是政策的踩刹车期。这一阶段的特点是量缩价稳。但是“上涨动能”的减弱已经从很多指标可以看出端倪。随着政策的持续收紧,甚至伴随着加息等因素的出现,楼市在今年四季度下调是大概率事件。

(数据支持:中指数据)

封面新闻记者 罗其

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