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天府新区限购 改需涌入双流

2017-03-20 15:56:12   来源: 华西都市报
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天府新区因此前受各项利好政策影响,楼市量、价上涨明显,限购、限贷政策双管齐下,准入门槛一再升高,在这被称为史上最强政策的影响下,天府新区楼市行情受到明显抑制。

根据锐理机构发布的数据显示,今年2月,再加上传统春节销售淡季的影响,限购区域成交量达到了最低值9.8万平方米(统计时间段内),较10月份75.6万平方米的成交峰值(统计时间段内)跌幅达88%。同比去年同一时间段的最大跌幅值还有12%的降幅。


2016年1月—2017年2月成都限购区域新增供应量走势图

的确,作为成都地产行业最重要的板块之一,城南有着政府各项配套的鼎力支撑,楼盘品质普遍高、房价涨速快、成交量大,利好的前景吸引大量改善型和投资型客户入场。限购后,城南公寓的销量急增,显示着投资者不愿离开城南的心态。

“天府新区代表成都的未来,显然买房离不开这个范围。”一位姓李购房者的态度具有代表性,“大城南是我的第一选择。”

问题是,限购后,城南的这部分高端改善型需求去了哪里?大城南哪些地方能避开限购政策,又能很好的享受新区红利?

据锐理数据统计,近郊以双流和龙泉为代表的区域在这行情下成功突围。

锐理数据显示,没有限购的城南双流出现成交大幅上涨,新增供应出现了最高达66%的涨幅,同时,成交方面。从2016年10月—2017年2月期间,双流区域销售面积达149.7万平方米,达到了近5年来同时间段的最高值,最高增幅达57%。


近5年10月-2月双流销售同比去化对比图

在销售给力的情况下,两大板块的存量去化也相对乐观。据统计,截止2017年2月,双流和龙泉的存量去化周期分别为4.5和5.4个月,处于大成都范围内各区最低点。


有业内人士对此分流走向进行分析,从政府规划层面来看,城市向南发展已成为趋势,而双流是大城南最重要的组成部分之一;从地理位置上看,双流和龙泉分别位于高新南区和天府新区的两侧,由于大多购房者对于区域选择的目标性较强,就近原则来看,毗邻的双流和龙泉的确是最好的选择;再者从政府规划优势的影响来看,双流和龙泉同时也是天府新区规划辐射下的重点红利区域,而高新南区和天府新区近年来受到天府新区规划影响,楼市表现是有目共睹的,在其购入门槛受到限制的情况下,自然也成为了最好的承接者。

双流改善型别墅销量暴增,区域地产升温迅猛

双流住宅57%的销量增长中,主要以改善型需求的贡献为主。双流已经成为改善型购房者的第一选择。从上周锐理发布的报告《限购机会下的价值裂变 城南高改市场涌向双流》一文中,我们可以发现。2016年至今的别墅洋房类销量中,双流以1616套的成绩远领先于其他各城区, 2016年双流别墅洋房类销售面积同比增幅惊人,达到73.3%。新都凭借万科五龙山有不错表现,然而距离双流仍有41%的差距。


双流区域近三年倍别墅洋房销售面积趋势图

这意味着,双流区域市场需求在改善大市场之下,已率先进入深度改善的阶段。显然,限购后城南高端改善型需求已大量朝双流区外溢。


2016年至今,成都各城区别墅洋房类销量对比

那么哪些项目在双流高改市场中率先尝到市场甜头?从锐理数据调取2016年至今成都别墅类项目销售热度图(颜色越偏红销量越高),发现双流区域内的别墅销量主要集中在下图红圈内区域,且其中有一个晃点尤为显眼,销量远高于周边市场。


2016年至今成都别墅类项目销售套数热度

将该地图进行多倍放大后,我们发现该黄点为华新锦绣尚郡项目所在地。锐理数据显示,2016年至今华新锦绣尚郡的销售套数为207套,销售面积为40389平方米(认购口径),这个成绩不仅位列双流别墅项目销量前三,在整个大成都别墅市场上都属TOP10。

记者发现,该项目并不属于双流特定的一个版块,而是位于牧马山、东升和航空港三个板块交汇之处。锐理以三板块交界处为圆心,发现在区区2.5公里的半径范围内,金三角区域的别墅销量甚至超过了整个航空港板块,市场吸附力不可小觑。


双流在板块地图上的体现

为了验证华新锦绣尚郡项目所在的双流金三角版块,这样突出的销量增长,是否有足够的理由支撑。我们记者进行了深入的研究。发现该区域的表现不仅仅是限购政策下的市场挤压表现,因为限购的需求外溢,可以选择的左右两翼范围太广,但市场表现却集中到了这一个点。背后必然有更为有利的支撑。

通过分析双流今年的规划和双流金三角区域的地理优势,答案随之浮出水面。

双流大势所致,政府规划实力助威。2015年12月3日国务院正式批复双流“撤县设区”,这一里程碑事件极大的促进了双流区域资源整合发展。规划方面,双流整体被确定为“一门户、一基地、两中心”的发展方向(“一门户”指内陆开放门户,“一基地”指高技术产业基地,“两中心”指西部高端服务业中心和国家自主创新中心);交通方面,双流规划有包括地铁3号线、5号线、8号线、10号线在内的15条地铁线路以及有轨电车、新建改造道路等,极大缩短区域通达时间,对于板块价值起到快速提升作用;产业方面,成都七大卫星城的定位,让双流在科技、航空港、汽配、皮革等产业方面聚集了大量企业资源及高技术人才流量,提升区域房地产市场需求量。各类对双流利好的消息,逐步将双流打造成为高端改善需求的承接地。


双流交通规划四通八达

轨道交通向来是业内投资人士关注的首位要素,一个区域乃至项目的发展前景受到交通尤其是地铁的极大影响。犀浦及龙泉就是最好的例证,在地铁2号线东西沿线开通之后,两区域的市场热度一路走高,成为承接主城外溢客群的主力区域。而在下图交通线路图中可以看到,地铁3 号线的城铁双流站以及地铁10号线的应天寺站,恰好环绕在华新锦绣尚郡,其中城铁双流站作为换乘站对于人群聚集有明显作用。值得一提的是,地铁10号线预计将于今年国庆节前开通,这势必将成为该区域价值提升的又一砝码。此外,项目对面就是成绵乐快铁及拟定修建的双流客运站,极大的缩短了城区通达时间。华新锦绣尚郡作为双流稀缺的600亩纯低密大盘,恰好享有两大地铁站点环绕,占据低密、交通、资源等多个高改市场优势,自然对高端改善客群有极大的吸附力。


双流拥有难以匹敌的生态本底。在雾霾天气越来越受关注的今天,别墅自然资源附加的生态价值愈加突显。如何手握并打好生态牌,成为很多开发商着力打造的产品力核心。一方面,牧马山良好的生态本底聚集了成都低密度高端居住区,成为成都高改人群的聚集之地;另一方面,双流已初步建成亚洲最大的8500亩城市中央公园,其中的运动公园、中心公园、凤翔湖市政森林公园等六大湿地公园已建成并开放,以实景向市场展现其资源实力。此外,在新一版的双流城市总体规划中,白河绿带、杨柳河绿带、三支渠绿带及大件路绿带形成双流的四大生态走廊。

同时华新锦绣尚郡项目为600亩纯低密大盘,自带一个碧野公园,为高端改善型需求注入生态的活力。


自古以来,区位和环境总是置业的第一选择。而双流恰恰享受这种地理位置的天然利好,华新锦绣尚郡在这样的区位上,建面约271㎡ 实际可利用面积约392㎡的附带产权双车位的楼王级联排产品,获得了这部分改善型需求人士的青睐,毕竟在这里买的不仅是一套别墅,更是地铁3号线,10号线带来的实际福利,几大公园带来的生态健康。这些优秀的品质集中后, 在房地产市场上率先展现出价值爆发前的征兆。可以预见的是,双流金三角将凭借其政策、交通、产业等共同推动下,2017年将全面发力。

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