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万亿级空间可期 上市公司押宝租赁市场

2017-12-06 17:52:04   来源: 华西都市报
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封面新闻记者 白兰

“租购同权”、“租售并举”、“集体土地建设租赁住房”……这一个个热门词汇无不显示出,2017年是住房租赁市场的“红利年”。

今年7月,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个热点城市作为首批开展住房租赁试点。随着各地租赁政策的不断出台和完善,租赁市场的未来也被看好。作为资本市场中的重要力量,上市公司也在纷纷出手,抢滩租赁市场。

租赁金融创新提速

12月1日晚间,招商蛇口发布公告,公司“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所评审通过。公告显示,此笔CMBS的储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿。这也是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品。对于此举,招商蛇口董事总经理许永军介绍,长租公寓业务是公司发展战略之一,资产证券化是这一战略的重要组成部分。

而就在前不久,10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划也获得上海证券交易所审议通过。东方证券房地产行业首席分析师竺劲指出,招商蛇口长租公寓CMBS、保利地产储架式REITs 等创新租赁金融产品均以其持有的长租公寓作为底层资产,以长租公寓的租金收入作为偿债来源。一般而言,自持式长租公寓的利润率普遍较高,根据招商蛇口的测算,其代表项目的GOP(营业毛利率)达68%,远超50~55%的行业平均水平,给予租赁金融产品足够的偿债保障。

新产业链机会显现

链家研究院此前发布的数据显示,目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年将增长到2.9万亿元,到2030年将超过4万亿元。另据中国饭店协会公寓委员会的数据显示,我国长租公寓间数已超100万间,2020年的品牌公寓将超1000万间。

在市场空间巨大的同时,政策层面也大力推动住房租赁市场。招商证券指出,低价土地、金融支持、租售同权是本轮政策的核心。一方面鼓励供给,推出大量低价租赁用地,降低拿低成本,并给予金融、财税、监管等多重政策红利,提高租赁企业或主体的投资回报。另一方面不断落实租售同权配套政策,,鼓励提升租赁需求。后续需要重点发展的金融创新是住房租赁REITs,解决公寓市场发展的资金难题。

机构预计,新租赁市场产业链将包括土地供应商、开发建设方、租赁运营商、金融服务提供商、租房交易平台、SaaS、租后服务方等多元主体市场新格局。建议关注细分领域,如地方国资成立的房屋租赁公司、较早布局租赁的房地产企业、租赁管理和信息服务专业公司。

川财证券指出,除了保利外,万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量自持土地。A股中的长租公寓主题仍值得关注,相关标的为世联行、万科A、招商蛇口。

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